Come funziona la cessione del contratto preliminare di compravendita degli immobili

L’istituto della cessione del preliminare (o cessione del compromesso) rappresenta una risorsa molto utile per chi è alla ricerca di opportunità di investimento immobiliare.

In base a esso l’investitore, dopo aver individuato un’occasione immobiliare e sottoscritto un contratto preliminare di compravendita, può cederlo a un terzo soggetto che subentra nel ruolo di acquirente.

In questo articolo trovi tutte le informazioni utili per sfruttare la cessione del contratto preliminare di compravendita anche nell’ambito delle aste immobiliari.

Che cos’è la cessione del preliminare

La cessione del contratto è disciplinata dall’articolo 1406 del codice civile, dove leggiamo:

“Ciascuna parte può sostituire a sé un terzo nei rapporti derivanti da un contratto con prestazioni corrispettive, se queste non sono state ancora eseguite, purché l’altra parte vi consenta”.

Per la validità del trasferimento è fondamentale il consenso di tutte e tre le parti coinvolte: chi compra (il cedente, definito “promissario acquirente” nel contratto), chi vende (il ceduto e “promissario venditore”) e chi subentra nel rapporto (il cessionario).

La parte subentrante diventa quindi il nuovo promissario acquirente nel preliminare e si sostituisce al cedente in tutti i rapporti regolati dall’accordo.

Vediamo un esempio pratico per capire meglio come funziona l’istituto:

hai individuato un immobile che ti interessa acquistare come opportunità di investimento;

ti accordi con il proprietario per il prezzo finale della vendita a 150.000€;

stipulate un preliminare di vendita indicando tra le clausole la possibilità di cedere il contratto a terzi;

trovi qualcuno interessato al bene e gli cedi il compromesso a titolo oneroso per 20.000€;

viene stipulato un secondo accordo in base al quale il nuovo soggetto si impegna a rispettare il compromesso e tutte le sue condizioni.

A questo punto, il cessionario subentra in tutti i diritti attivi e passivi derivanti dal contratto ceduto.

Come visto nel già menzionato articolo 1406 c.c., la cessione è valida solo per i contratti a prestazioni corrispettive o bilaterali, quelli cioè da cui nascono obblighi di prestazioni per entrambe le parti.

È un istituto diverso dalla riserva di nomina disciplinata dall’articolo 1401 c.c., che stabilisce sin dall’origine che una delle due parti venga nominata dopo la firma del contratto (di solito entro tre giorni).

Come sfruttare la cessione del contratto preliminare di compravendita per gli investimenti immobiliari

Se ti interessa dedicarti agli investimenti immobiliari, la cessione del compromesso rappresenta uno strumento perfetto per ottenere utili senza un grande capitale di partenza.

In maniera simile all’opzione di acquisto, un accordo preliminare permette di bloccare un bene prima della stipula dietro versamento di una caparra. A differenza dell’opzione, però, nel caso della cessione non è possibile svincolarsi dal compromesso senza perdere l’anticipo versato.

Prima della stesura del contratto definitivo di compravendita, l’investitore ha tempo per individuare un terzo, l’acquirente finale, entro i termini indicati nel compromesso e ottenere il suo guadagno “vendendo” l’accordo prima del rogito notarile.

Opzione d’acquisto e cessione del contratto sono quindi due istituti giuridici differenti, che possono intrecciarsi ad esempio quando la prima si aggiunge al preliminare. Per capire se usare uno o l’altro strumento devi tenere bene a mente i tuoi obiettivi e la situazione particolare in cui ti trovi.

Per individuare beni adatti all’investimento e rintracciare fabbricati da rivendere con una leggera maggiorazione è molto importante conoscere il mercato immobiliare. Con la cessione del preliminare, infatti, il cessionario si impegna a pagare un prezzo finale comprensivo della quota del cedente e quindi superiore alla valutazione di mercato. Tu, ipotetico cedente, devi tenere conto di tutto questo se vuoi che l’affare vada a buon fine.

Inoltre, la stipula di questi accordi richiede molta attenzione per evitare di omettere clausole che rendano l’acquisto vincolato o obbligatorio per il cedente. È necessaria una conoscenza approfondita del diritto immobiliare per non farsi accecare da presunte facili occasioni di guadagno.

La consulenza di un avvocato immobiliare risulta perciò fondamentale, ancora di più se ci si sposta nel campo dei preliminari applicati alle procedure esecutive. Vediamo perché.

Cessione del compromesso nelle vendite “a saldo e stralcio”

Quando un immobile viene pignorato a seguito di una procedura esecutiva forzata è possibile evitare la vendita all’asta attraverso un’operazione definita “saldo e stralcio”. Essa permette di saldare un debito attraverso un pagamento ridotto ma in tempi più veloci rispetto a una vendita giudiziaria.

Per stralciare un immobile bisogna raggiungere un accordo tra le parti con l’obiettivo di liquidare quanto dovuto senza l’apertura del procedimento, e in ogni caso prima della vendita dell’immobile all’asta. Nella maggior parte dei casi si stralcia durante una procedura esecutiva, sempre prima della vendita. Se il debitore trova un acquirente per un bene prima che finisca all’asta, quindi, può accordarsi con i creditori per stipulare un compromesso d’acquisto e bloccare la vendita all’asta.

La procedura di saldo e stralcio risulta vantaggiosa per tutte le parti:

il creditore può recuperare in tempi più rapidi quanto gli è dovuto senza aspettare l’asta che richiede in media tempi più lunghi;

il debitore riesce a estinguere integralmente il proprio debito e definisce il procedimento esecutivo a suo carico;

l’acquirente del bene risparmia i tempi e le incertezze collegate alla vendita all’asta, nonché una parte delle spese.

Anche per le vendite a stralcio è possibile cedere il preliminare ma, come vedremo fra poco, si tratta di una procedura piuttosto complessa da eseguire solo se si hanno le dovute competenze. In questo caso, di solito, l’investitore individua un promissario acquirente prima di convincere debitore e creditore a rinunciare alla procedura esecutiva.

Inizia a investire con l’aiuto di un professionista del diritto

La cessione del compromesso nelle vendite a saldo e stralcio richiede un livello di competenze giuridiche molto avanzato. Ti consiglio di assicurarti sempre la consulenza di un professionista prima di avventurarti in progetti di investimento che possono facilmente trasformarsi in dei boomerang finanziari.

Con un avvocato immobiliare al tuo fianco avrai la certezza di fare tutto nel modo giusto, dalla redazione dei contratti alla definizione dei dettagli, con tutte le clausole necessarie.

Ti assicuro che in tutto questo tempo ho visto molte ottime occasioni sfumare per una scarsa attenzione ai particolari.

Se stai pensando di vendere o acquistare un immobile e vuoi la certezza di farlo alle migliori condizioni possibili, contattami subito per fissare un appuntamento telefonico. Sarò felice di aiutarti con il tuo prossimo investimento.

Se vuoi partecipare alle nostre operazione immobiliari con tuo capitale o se vuoi segnalarci altre operazioni inviaci una richiesta e verrai contatto al più presto. Contattaci ora: investi.asteaffari@gmail.com

ASTE TELEMATICHE, Come si dividono e come funzionano?

VENDITA SINCRONA

A partecipazione esclusivamente telematica oppure a partecipazione mista, è la cosiddetta “live auction” ovvero la vendita in tempo reale con rilanci temporizzati prestabiliti. In questa tipologia di vendita il venditore ed il compratore sono collegati al sistema a partire da un determinato giorno ed ora e restano connessi fino alla fine della stessa, ovvero fino allo scadere del periodo di rilancio senza che siano state presentate delle offerte.

 

VENDITA ASINCRONA

A partecipazione esclusivamente telematica, si svolge in un periodo temporale prestabilito (che può essere espresso ad esempio in ore o giorni, a seconda di quanto indicato in avviso) durante il quale è sempre possibile presentare le proprie offerte fino alla scadenza, salvo eventuale prolungamento della vendita se previsto. In questa tipologia di vendita il venditore gestirà la fase iniziale di ammissione dei partecipanti e quella finale di aggiudicazione, pertanto dovrà essere connesso al sistema in tali periodi. Il prolungamento della vendita consente, se espressamente previsto, di posticipare la scadenza della stessa nel caso in cui vengano presentate offerte in prossimità dello scadere, permettendo ai partecipanti di rilanciare rispetto all’ultima offerta presentata, massimizzando così il risultato della vendita.

 

"AD ACQUISTO IMMEDIATO"

Il bene è aggiudicato al partecipante che per primo ha formulato l’offerta, previa registrazione al sito e versamento della cauzione. Le offerte successive alla prima potranno essere prese in considerazione, nell’ordine, in caso di inadempienza dell’aggiudicatario.

 

"ASINCRONA A RIBASSO PROGRESSIVO"

La vendita ha la durata temporale indicata nell’intervallo prestabilito, il periodo di vendita è continuativo e cadenzato in mesi, con prezzo base decrescente in ciascun mese di vendita. Possono presentare le proprie offerte gli utenti che abbiano preventivamente versato la cauzione, secondo le modalità indicate negli atti di vendita. Le eventuali offerte presentate da altri sono visibili esclusivamente dai partecipanti alla vendita.

 

"INVITO A OFFRIRE"

È possibile formulare le offerte che possono essere cauzionate o meno, per un importo libero o a partire da un prezzo di riferimento, a seconda delle condizioni presenti in avviso. Gli interessati dovranno indicare importo, tempi e modalità di pagamento. Successivamente sarà deciso, in base a tutte le offerte valide pervenute, se ed a chi vendere il bene.

 

VENDITA SINCRONA MISTA

modalità di svolgimento dell'incanto o della gara nella vendita immobiliare senza incanto in cui i rilanci possono essere formulati, nella medesima unità di tempo, sia in via telematica sia comparendo innanzi al giudice o al referente della procedura (professionista delegato. La partecipazione a questa tipologia di gara prevede che l'offerta di acquisto e la domanda di partecipazione all'incanto possano essere presentate per via telematica o in modalità tradizionale mediante deposito presso lo studio del professionista delegato o in cancelleria. In tale contesto coloro che hanno formulato l'offerta o la domanda con modalità telematiche partecipano alle operazioni di vendita con le medesime modalità, mentre coloro che hanno formulato l'offerta o la domanda con modalità tradizionale partecipano comparendo innanzi al giudice o al referente della procedura.

 

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Cosa succede dopo aver ricevuto un atto di pignoramento?

Ricevere un atto di pignoramento non è una bella sensazione. Anche se non conosco la tua storia posso immaginare quanto sia spiacevole ritrovarsi in una situazione del genere e so quanto possa essere dura trovare la forza per affrontarla.

Per questo voglio parlarti del pignoramento immobiliare, cercando di spiegarti in maniera semplice cosa comporta avere la casa pignorata e cosa succederà dal momento in cui ricevi l’atto di notifica.

Leggi con attenzione perché voglio che tu capisca perfettamente quali effetti avrà sulla tua vita il pignoramento e perché è importante che tu sappia prendere le decisioni giuste senza farti abbattere dallo sconforto.

Che cos’è il pignoramento immobiliare
Tecnicamente, il pignoramento è un atto che ti viene notificato a casa da parte di un ufficiale giudiziario. Questo atto rappresenta l’ultima fase di una procedura avviata dal soggetto a cui devi dei soldi, al fine di recuperare quanto gli spetta.

Ecco le 3 fasi che hanno portato al pignoramento:

Decreto ingiuntivo
È il primo atto con cui l’Autorità Giudiziaria, su richiesta del creditore, ti ordinava il pagamento di una somma corrispondente al debito, più interessi e spese, entro 40 giorni.

Precetto
Se dopo il decreto ingiuntivo non hai agito in alcun modo, hai ricevuto il secondo atto giudiziario con cui il creditore ti intimava di pagare il debito entro 10 giorni.

Pignoramento
Non avendo fatto nulla nemmeno dopo il precetto, ti sarà stato recapitato l’atto di pignoramento. Se l’hai ricevuto vuol dire che qualcuno a cui dovevi dei soldi, che purtroppo non sei più riuscito a restituire, è passato ai fatti, cercando di rifarsi sulla tua casa.

Il pignoramento è quindi l’inizio di una procedura di espropriazione forzata.

Cosa accade dopo l’atto di pignoramento
Casa pignorata - Asta giudiziariaDopo aver ricevuto quest’atto, puoi attenderti in tempi brevi la visita di un perito, che provvederà a stendere un rapporto dettagliato sulle condizioni della tua casa e sul suo valore. Le nuove norme sulla determinazione del valore dell’immobile dovrebbero guidare il perito verso una valutazione più realistica, ma rimangono ancora margini molto ampi di manovra.

Il perito sa come funzionano le aste giudiziarie, quindi non ti aspettare che il tuo immobile venga valutato per quanto vale, anzi…

Il tribunale provvederà poi a fissare la data dell’asta e determinerà il prezzo minimo sulla base della perizia (quindi più basso del valore reale). Prima dell’asta, tu e la tua famiglia sarete costretti a subire le visite di tutte le persone interessate alla casa.

Purtroppo anche loro conoscono bene i meccanismi delle aste giudiziarie, quindi è molto probabile che, nonostante tu veda passare dentro casa molta gente, le prime aste vadano deserte.

Se ti stai chiedendo perché, te lo spiego subito: ogni volta che un’asta va deserta, cioè non viene presentata alcuna offerta per l’immobile, il tribunale è costretto a ribassare il prezzo, fino al 25%, al successivo esperimento di vendita. Dopo il quarto tentativo di vendita, il tribunale può decidere di ribassare il prezzo fino al 50%.

Puoi comprendere, quindi, che è molto probabile che tante aste vadano deserte, ed il prezzo scenda ancora, ben al di sotto del valore reale. In questi casi accade spesso di non riuscire nemmeno a coprire tutti i debiti per i quali era originariamente iniziata la procedura.

Le conseguenze di un pignoramento, purtroppo, sono queste: 

• tu avrai perso la tua casa, che sarà svenduta all’asta (una situazione già di per sé veramente brutta), ad un prezzo molto più basso del suo valore (situazione ancora più spiacevole) 
• resterai addirittura con dei debiti da pagare (quindi le preoccupazioni non finiranno) se hai uno stipendio ti verrà detratto un quinto fino che il debito non sarà saldato.
• Inoltre sarai iscritto alla crif (elenco cattivi pagatori), e non ti verranno più concessi finanziamenti.

Aspetta, però, non disperare e continua a leggere perché ho una cosa importante da dirti.

Tutto ciò che ti ho detto finora sono le normali conseguenze che si verificano dopo un atto di pignoramento. Ma non è detto che debba per forza andare così.

Ricorda: il pignoramento NON è un’espropriazione, ma è solo l’inizio della procedura che terminerà con la vendita all’asta della casa: al momento del pignoramento ciò che ti viene sottratto è la disponibilità della tua casa, non ancora il suo possesso!

Questo significa che si tratta di qualcosa da non prendere assolutamente alla leggera, ma che non devi nemmeno considerare come l’evento decisivo di fronte a cui tu non hai più alcun potere. Non è ancora troppo tardi per poter fare qualcosa ed evitare che la tua situazione peggiori ulteriormente.

Tieni bene a mente questo concetto perché è importante e te lo voglio sottolineare: dopo il pignoramento sei ancora TU il proprietario, almeno fino a quando la casa non viene venduta all’asta. Considera quindi il pignoramento come una sorta di ultimo avvertimento: se non farai nulla la tua casa sarà messa all’asta e venduta dal tribunale per poter ripagare i creditori.

Ecco perché è fondamentale che tu riesca a saldare in tempo il debito, oppure ti rivolga ad un esperto di pignoramenti immobiliari per capire come puoi evitare che la tua casa finisca all’asta.

Contattaci per una consulenza gratuita e ti spiegheremo in modo chiaro come puoi risanare la tua posizione debitoria e tornare a vivere sereno.

Contattaci ora: investi.asteaffari@gmail.com