Opzione di acquisto dell’immobile: uno strumento da conoscere

Hai visto un annuncio immobiliare di tuo interesse, ma hai bisogno di fare alcune valutazioni prima di scegliere se procedere con l’acquisto? Se non vuoi rischiare di lasciarti sfuggire quello che potrebbe rivelarsi un vero affare, ti consiglio di valutare l’opzione di acquisto dell’immobile. Strumento giuridico prezioso e utilizzato spesso dagli investitori immobiliari, l’opzione di acquisto si rivela un’ottima soluzione per evitare di perdere una buona occasione o di acquistare un fabbricato non del tutto in linea con le tue esigenze.

Cos’è l’opzione di acquisto dell’immobile?

L’opzione di acquisto dell’immobile è lo strumento giuridico che consente alle parti interessate alla compravendita di stabilire – di comune accordo – un vincolo temporale per il venditore. Quest’ultimo, durante l’arco di tempo fissato, non può accettare alcuna offerta d’acquisto e il potenziale investitore e acquirente ha modo di svolgere valutazioni preliminari senza rischiare di perdere l’occasione.

La normativa è disciplinata dall’articolo 1331 del Codice Civile, che recita:

Quando le parti convengono che una di esse rimanga vincolata alla

propria dichiarazione e l’altra abbia facoltà di accettarla o meno,

la dichiarazione della prima si considera quale proposta irrevocabile

per gli effetti previsti dall’art. 1329.

Se per l’accettazione non è stato fissato un termine, questo può

essere stabilito dal giudice.

In altre parole, l’articolo stabilisce che le parti coinvolte scelgano di comune accordo se sottoscrivere un contratto di opzione, dopo di che è il proprietario dell’immobile ad accettare il vincolo temporale a fronte di una possibile conclusione della vendita. Se al termine del contratto preliminare non ha luogo la compravendita, le parti si possono ritenere svincolate da qualsiasi relazione contrattuale.

Prima di approfondire le modalità e le caratteristiche del contratto di opzione, è importante specificare che facciamo riferimento soltanto alla compravendita immobiliare. Si può parlare di diritto di opzione anche in ambito societario e finanziario, ma sono materie diverse di cui non ci occuperemo in questo contesto.

Quando ricorrere al diritto di opzione immobiliare

Immagina di trovare un annuncio immobiliare di tuo interesse. Le caratteristiche e il prezzo del fabbricato soddisfano le tue esigenze, ma vorresti apportare delle modifiche alla struttura e hai bisogno di tempo per valutare la fattibilità di una ristrutturazione. Se non vuoi rischiare che venga venduto a un altro acquirente mentre svolgi le necessarie verifiche, puoi proporre al venditore di sottoscrivere un contratto di opzione per l’acquisto dell’immobile.

Questo istituto giuridico, infatti, ti concede il tempo necessario per portare a termine le tue valutazioni e stabilire di conseguenza se procedere o meno con l’acquisto.

Poco fa abbiamo menzionato l’ipotesi di studiare se sia possibile ristrutturare l’immobile, ma la sottoscrizione di un contratto di opzione ti torna utile anche in altri casi.

Potresti aver bisogno di verificare la tua disponibilità finanziaria o l’interesse di eventuali acquirenti qualora desiderassi rivendere l’immobile in un secondo momento. O magari vorrai accertarti che l’operazione sia priva di rischi e che sull’immobile non gravino ipoteche o qualsiasi altro genere di insolvenza.

Gli investitori ricorrono frequentemente all’opzione immobiliare proprio per svolgere eventuali controlli in ambito urbanistico ed edilizio prima di concludere l’accordo di vendita. L’opzione non vincola il potenziale acquirente a comprare l’immobile: se le condizioni non lo soddisfano, può risolvere la relazione di compravendita allo scadere dell’accordo preliminare.

La durata dell’opzione di acquisto dell’immobile

Il contratto di opzione prevede una scadenza temporale che può essere stabilita dalla parti coinvolte. Se venditore e acquirente non raggiungono un accordo sulle tempistiche, viene avviata un’apposita procedura per affidare al giudice il compito di definire la data ultima di validità del contratto. Solo al termine le parti decidono se procedere o meno con il passaggio di proprietà e, in tal caso, stilano un nuovo contratto per l’effettiva vendita dell’immobile.

Il mio suggerimento è sempre di trovare un accordo tra gli interlocutori senza dover fare appello all’intervento del giudice. Dare inizio a una relazione di compravendita in un clima di reciproca collaborazione è senza dubbio il modo migliore per individuare un accordo che soddisfi tutti i partecipanti.

Quanto è onerosa l’opzione di acquisto?

Come le tempistiche, anche gli eventuali costi dell’opzione di acquisto dell’immobile sono stabiliti dalle parti di comune accordo.

Il contratto può essere:

• a titolo oneroso: l’acquirente riconosce un premio al venditore vincolandolo fino al termine del contratto di opzione;
• a titolo gratuito: il venditore, seppur vincolato al contratto di opzione, non percepisce alcun corrispettivo.

Durante la fase di trattativa fra acquirente e venditore, quest’ultimo mette in campo le sue capacità di negoziazione per concordare la cifra più bassa se non addirittura la gratuità del contratto.

Questo aspetto è uno dei motivi per cui è sempre consigliabile affidarsi alla guida di professionisti esperti. Se al contratto di opzione non segue la vendita dell’immobile, il premio riconosciuto dal potenziale acquirente al venditore rimane una vana perdita di denaro. L’intervento di un buon consulente può aiutarti a ridurre – o addirittura a evitare – un esborso oneroso.

Contratto di opzione: un modello da adattare caso per caso

In rete è facile trovare modelli di contratto da utilizzare per il proprio accordo privato, ma anche in questo caso il mio suggerimento è di affidarsi al supporto di un professionista. Il documento, infatti, deve essere opportunamente personalizzato in base alle esigenze delle parti. Inoltre, bisogna assicurarsi di includere tutte le informazioni necessarie, come i dettagli dei beni da acquistare, il prezzo, le garanzie, l’eventuale premio di opzione (o corrispettivo dell’opzione), la sua durata e ogni altro elemento specifico funzionale alla procedura.

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