ASTE TELEMATICHE, Come si dividono e come funzionano?

VENDITA SINCRONA

A partecipazione esclusivamente telematica oppure a partecipazione mista, è la cosiddetta “live auction” ovvero la vendita in tempo reale con rilanci temporizzati prestabiliti. In questa tipologia di vendita il venditore ed il compratore sono collegati al sistema a partire da un determinato giorno ed ora e restano connessi fino alla fine della stessa, ovvero fino allo scadere del periodo di rilancio senza che siano state presentate delle offerte.

 

VENDITA ASINCRONA

A partecipazione esclusivamente telematica, si svolge in un periodo temporale prestabilito (che può essere espresso ad esempio in ore o giorni, a seconda di quanto indicato in avviso) durante il quale è sempre possibile presentare le proprie offerte fino alla scadenza, salvo eventuale prolungamento della vendita se previsto. In questa tipologia di vendita il venditore gestirà la fase iniziale di ammissione dei partecipanti e quella finale di aggiudicazione, pertanto dovrà essere connesso al sistema in tali periodi. Il prolungamento della vendita consente, se espressamente previsto, di posticipare la scadenza della stessa nel caso in cui vengano presentate offerte in prossimità dello scadere, permettendo ai partecipanti di rilanciare rispetto all’ultima offerta presentata, massimizzando così il risultato della vendita.

 

"AD ACQUISTO IMMEDIATO"

Il bene è aggiudicato al partecipante che per primo ha formulato l’offerta, previa registrazione al sito e versamento della cauzione. Le offerte successive alla prima potranno essere prese in considerazione, nell’ordine, in caso di inadempienza dell’aggiudicatario.

 

"ASINCRONA A RIBASSO PROGRESSIVO"

La vendita ha la durata temporale indicata nell’intervallo prestabilito, il periodo di vendita è continuativo e cadenzato in mesi, con prezzo base decrescente in ciascun mese di vendita. Possono presentare le proprie offerte gli utenti che abbiano preventivamente versato la cauzione, secondo le modalità indicate negli atti di vendita. Le eventuali offerte presentate da altri sono visibili esclusivamente dai partecipanti alla vendita.

 

"INVITO A OFFRIRE"

È possibile formulare le offerte che possono essere cauzionate o meno, per un importo libero o a partire da un prezzo di riferimento, a seconda delle condizioni presenti in avviso. Gli interessati dovranno indicare importo, tempi e modalità di pagamento. Successivamente sarà deciso, in base a tutte le offerte valide pervenute, se ed a chi vendere il bene.

 

VENDITA SINCRONA MISTA

modalità di svolgimento dell'incanto o della gara nella vendita immobiliare senza incanto in cui i rilanci possono essere formulati, nella medesima unità di tempo, sia in via telematica sia comparendo innanzi al giudice o al referente della procedura (professionista delegato. La partecipazione a questa tipologia di gara prevede che l'offerta di acquisto e la domanda di partecipazione all'incanto possano essere presentate per via telematica o in modalità tradizionale mediante deposito presso lo studio del professionista delegato o in cancelleria. In tale contesto coloro che hanno formulato l'offerta o la domanda con modalità telematiche partecipano alle operazioni di vendita con le medesime modalità, mentre coloro che hanno formulato l'offerta o la domanda con modalità tradizionale partecipano comparendo innanzi al giudice o al referente della procedura.

 

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Proposta di acquisto, contratto preliminare (o compromesso) e l’utilità della trascrizione

E' assai frequente che le parti per suggellare la fine delle trattative private per la compravendita di un bene immobile o dopo la firma della proposta di acquisto presso un'agenzia immobiliare, prima del cd. rogito notarile, procedano al perfezionamento del "contratto preliminare" (o compromesso) al fine di regolare alcuni aspetti: programmare il proprio trasloco; preparare (o formare) i documenti occorrenti per stipulare il contratto definitivo; effettuare lavori di manutenzione o di ristrutturazione e così via.

E' importante distinguere la proposta d'acquisto dal contratto preliminare. 

La proposta d’acquisto, infatti, è la dichiarazione dell'acquirente di voler acquistare un certo bene a un certo prezzo: solitamente si tratta di un modulo prestampato fornito dall'agenzia immobiliare, ed è accompagnata dal versamento di una somma di denaro a titolo di ''caparra''. Una volta firmata, la proposta d’acquisto contiene impegni già vincolanti per l’acquirente ma nel frattempo il venditore resta libero di valutare anche altre offerte e non è certo che l'affare venga concluso. 

E’ preferibile, quindi, stipulare sempre un contratto preliminare in quanto la proposta d'acquisto impegna solo la parte che l'ha firmata. Una volta accettata dal venditore la proposta di acquisto si converte automaticamente in un contratto preliminare. Non è obbligatorio, ma è molto opportuno che il contratto preliminare sia redatto da un notaio.

Il contratto preliminare (anche detto compromesso) è un vero e proprio contratto che obbliga entrambe le parti alla stipula del contratto definitivo (cd. rogito notarile), con il quale si attuerà compiutamente e definitivamente l'assetto di interessi da essi perseguito, ossia il trasferimento del diritto sull'immobile dal venditore all’acquirente; nel caso uno dei due contraenti nel frattempo cambi idea soccorre la "protezione" derivante dall'articolo 2932 del codice civile, e cioè la facoltà della parte che subisce l’altrui inadempimento di richiedere al giudice l’emanazione di una sentenza che tenga luogo del contratto (di vendita) non concluso e dalla quale dunque derivi l’effetto traslativo programmato con il contratto preliminare.

Il preliminare deve indicare gli elementi principali della vendita quali il prezzo e la casa da acquistare, l'indirizzo e una precisa descrizione (piani, stanze etc.) con i dati del Catasto e la data del contratto definitivo. E’ opportuno, inoltre, definire tutti gli obblighi reciproci da adempiere prima della consegna dell’immobile. In caso di vendita di immobili in corso di costruzione sono previste dalla legge regole particolari per la redazione del contratto preliminare.

Dal contratto preliminare nasce l’obbligo di vendere e acquistare solo tra i soggetti che hanno firmato quel contratto. Questo significa che, nonostante la firma del preliminare, il venditore:

- tra il contratto preliminare e il contratto di compravendita potrebbe vendere lo stesso immobile ad altre persone;

- potrebbe iscrivere ipoteche sull’immobile promesso in vendita o subire un'ipoteca giudiziale, pignoramento o sequestro, concedere una servitù che limita la proprietà.

Se questo accadesse, non si potrebbe chiedere a un giudice di mettere nel nulla le attività illecite che il venditore abbia compiuto nel frattempo e trasferire l’immobile libero, ma si potrebbe solo chiedere a quest'ultimo il risarcimento dei danni (e sempre che il venditore abbia un patrimonio aggredibile, in quanto, se fosse nullatenente, il danneggiato non troverebbe alcunchè su cui soddisfarsi). Lo stesso discorso vale anche se nel contratto è stata prevista una caparra confirmatoria.

Purtroppo è alto il rischio di incorrere in queste spiacevoli conseguenze poiché nella stragrande maggioranza dei casi si stipulano contratti preliminari per scrittura privata registrata presso l’Agenzia delle Entrate.

C’è dunque un rimedio per evitare tutte queste spiacevoli conseguenze?

Per sterilizzare i suddetti rischi, occorre procedere anche alla "trascrizione" del contratto preliminare nei Registri Immobiliari.

La trascrizione del preliminare:

-- produce un "effetto prenotativo", creando uno scudo protettivo che neutralizza eventuali trascrizioni o iscrizioni pregiudizievoli che intervengano tra la trascrizione del contratto preliminare e il contratto di vendita definitivo;

-- garantisce un'ulteriore tutela all’acquirente anche per il caso di mancato adempimento del contratto preliminare da parte del promittente venditore: infatti la legge riconosce per il rimborso degli acconti pagati o per ottenere il doppio della caparra un "privilegio speciale" sul bene immobile oggetto del contratto preliminare. In pratica, l’acquirente, nella ripartizione di quanto ricavato dalla eventuale vendita "forzata" del bene, ha diritto di essere preferito ad altri creditori, e quindi di essere pagato prima degli altri creditori;

-- inoltre, dato che il contratto viene stipulato da un notaio, è possibile anticipare l’effettuazione di alcuni controlli e avvalersi della consulenza di una figura imparziale, connotata di considerevole preparazione tecnica al fine di conosce tutti i diritti e i doveri nella fase più delicata del procedimento che porta all’acquisto della casa. Nel linguaggio comune, per esempio, è solito riferirsi indifferentemente all’acconto e alla caparra: entrambi si realizzano attraverso il pagamento di una somma di denaro, ma sono due istituti molto diversi. L’acconto è semplicemente il pagamento anticipato di una parte del prezzo dovuto per l’acquisto, volto a conferire serietà all’impegno assunto dal compratore. Tuttavia, se le parti non stipulano la vendita definitiva, il venditore dovrà restituire l’acconto, salvo chiedere il risarcimento in caso di inadempimento della controparte. Anche la caparra consiste nella consegna di una parte del prezzo, tuttavia essa ha lo scopo di garantire entrambe le parti da eventuali inadempienze. Infatti, in caso di inadempimento del promissario acquirente, il venditore potrà trattenere la caparra come risarcimento del danno subito; viceversa, se a subire l’inadempimento è l’acquirente, avrà diritto a chiedere la restituzione del doppio della caparra.

In conclusione, si rende tanto più opportuno trascrivere il contratto preliminare quanto maggiore sia il rischio di incorrere in una delle spiacevoli conseguenze che dalla mancata trascrizione possono derivare, e cioè:

• quanto maggiore è il lasso di tempo che deve intercorrere tra la data di stipula del preliminare e la data di stipula del contratto definitivo;

• quanto maggiore è l’importo da versare a titolo di caparra o di acconto (per esempio somma superiore al 10% del prezzo pattuito);

• quanto maggiore è il rischio di azioni di terzi per il caso di insolvenza del venditore;

• quando tra la stipula del contratto preliminare e quella del definitivo si devono eseguire lavori di ristrutturazione, chiedere concessioni, autorizzazioni o condoni, finanziamenti o altro.

In sede di registrazione del contratto preliminare devono essere pagate, oltre l'imposta di registro pari ad euro 200 e di bollo, anche l'imposta di registro sulla caparra o acconto prezzo che sarà poi recuperata in sede di stipula del definitivo:

    0,50% sulla caparra
    3% delle somme pagate come acconto prezzo.

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Cessione del Preliminare: Che Cos’è e Come Funziona

In che cosa consiste la cessione del preliminare? Si tratta di una procedura molto particolare, che è collegata strettamente con la natura stessa del compromesso.

Per comprendere di che cosa si tratta in maniera più precisa, partiamo dal ricordare che cosa si intende per compromesso o contratto preliminare di compravendita.(QUI te lo spieghiamo in maniera dettagliata)

Il contratto preliminare consiste in un accordo, che si realizza in forma scritta, tra le parti, acquirente e venditore, attraverso il quale entrambi si impegnano a concludere in futuro l’affare, rappresentato dalla compravendita di un immobile, secondo un prezzo che hanno pattuito.

La cessione del preliminare consiste nel cedere ad una terza parte il diritto di acquistare l’immobile oggetto della vendita e quindi nel fatto che un soggetto terzo si impegni a concludere il processo di compravendita con la stipulazione del rogito davanti al notaio.

È questa in sostanza, per voler fare una sintesi, la natura della cessione del preliminare di compravendita.

Ma vediamo quali sono tutte le conseguenze della cessione del contratto preliminare, come funziona la procedura e gli eventuali rischi connessi a questa pratica.

Come guadagnare con la cessione
In genere la pratica della cessione del preliminare viene messa in atto ed è ritenuta vantaggiosa, almeno per quanto riguarda il potenziale acquirente (il primo che ha stipulato il compromesso), perché consente di guadagnare molto.

Infatti, per potere ottenere la cessione del preliminare, il terzo soggetto che subentra nell’accordo deve versare al primo potenziale acquirente di solito una cospicua somma di denaro, in modo che colui che cede il compromesso realizzi un ingente guadagno.

Il primo potenziale acquirente, con la cessione del preliminare, non è più vincolato all’acquisto, riceve una grande somma di denaro e in più vede la restituzione della caparra che ha versato in sede di adesione alla proposta di acquisto che ha fatto al venditore, eventualmente avvalendosi della mediazione di un’agenzia immobiliare.

La pratica è considerata assolutamente legale secondo le norme attualmente vigenti nell’ambito del mercato immobiliare e rappresenta un modo redditizio di fare affari, sfruttando un’opportunità in più che questo settore mette a disposizione.

Ma come funziona in maniera più dettagliata? Quali sono i presupposti che devono sussistere, perché si possa mettere in atto la cessione del preliminare?

Cessione Preliminare: I presupposti e le condizioni
Innanzitutto è importante che chi vuole investire sulla cessione del preliminare disponga di un’ingente somma di denaro.

Infatti l’operazione di investimento può dirsi effettivamente conclusa se si riesce a trovare un compratore a cui veramente interessi l’immobile oggetto della compravendita e che magari vuole veramente utilizzalo come propria abitazione.

Mosso da questa intenzione, il terzo soggetto sarà più disposto a subentrare nella cessione del preliminare e ad arrogarsi il diritto all’acquisto di quel determinato immobile.

Di certo non sempre succede che si trovi chi è disposto a ricevere la cessione del preliminare, quindi, nel caso non si trovasse nessuno, il primo acquirente è poi obbligato a concludere l’affare dal compromesso che ha sottoscritto e quindi deve sborsare tutto il denaro necessario all’acquisto della casa.

Inoltre un altro presupposto legato alla possibilità di mettere in atto la cessione del preliminare consiste nel fatto che il venditore sia opportunamente avvertito della situazione che si è venuta a creare.

Ma c’è di più, perché l’opportunità della cessione del compromesso in genere dovrebbe essere indicata in maniera specifica e dettagliata nello stesso contratto, in modo che non ci possano essere equivoci o altre eventuali contestazioni.

Il tutto, per evitare questi rischi, dovrebbe essere indicato in forma scritta con un contratto da stabilirsi in presenza di una figura di pubblico ufficiale rappresentata da un notaio.

Chi deve essere presente al rogito
Andiamo adesso al rogito notarile vero e proprio, che rappresenta il momento più importante, quello conclusivo dell’intero processo di compravendita.

Chi deve essere presente al rogito?

La cessione del preliminare prevede che davanti al notaio siano presenti tutte le parti: il venditore, il primo potenziale acquirente che ha sottoscritto il compromesso e il terzo soggetto che è subentrato nella possibilità di acquistare l’immobile con la cessione del preliminare.

Essenziale è proprio il ruolo di quest’ultimo soggetto, il quale deve consegnare due assegni.

Il primo serve per pagare la cessione, nella forma della restituzione della caparra che era stata versata in un momento precedente, con in più il prezzo del compromesso.

Il secondo assegno serve a dare al vecchio proprietario la restante somma per l’acquisto dell’immobile.

Inoltre è da ricordare che chi cede il compromesso ha l’obbligo, dal punto di vista fiscale, di versare una ritenuta del 20%, ma non deve pagare nessuna imposta, perché, di fatto, l’immobile non gli è mai appartenuto.

È bene specificare che, fra le spese da calcolare, anche per rendersi conto del fatto che la cessione del compromesso possa considerarsi un vero investimento fruttuoso, ci sono anche quelle che riguardano il pagamento dell’onorario del notaio o il costo dell’atto notarile.

A conti fatti, la cessione del preliminare si ritiene vantaggiosa solo quando si vede che con tutte le spese da sostenere non si perde molto, anzi ci si può guadagnare una somma consistente.

Infatti non si può alzare di molto nemmeno il prezzo per la cessione, altrimenti si rischia di non trovare nessun compratore disposto a subentrare nell’affare.

Ecco perché di solito questa procedura viene messa in atto solo nei casi in cui si può acquistare un immobile ad un prezzo di molto inferiore rispetto al valore di mercato, altrimenti l’investimento economico non renderebbe abbastanza.

Le tasse da pagare
Dal punto di vista delle tasse, quando si realizza la cessione del preliminare, la situazione non è così rosea.

Infatti non bisogna fare confusione tra imposta di registro e Iva.

Se la cessione del preliminare viene registrata come persona fisica, si è soggetti ad un’imposta di registro. Se invece viene registrata come società, siamo soggetti all’applicazione dell’Iva.

L’una o l’altra condizione possono cambiare di molto il guadagno.

Esempio pratico
Mettiamo il caso di una cessione di preliminare per un immobile che costa 60.000 euro.

Dopo la ristrutturazione, il preliminare è stato ceduto a 120.000 euro.

Se agiamo come società, verrà applicata l’Iva. Questo può far diminuire di molto l’utile che se ne ricava.

Proprio per questo motivo è bene fare sempre una consulenza presso un fiscalista esperto in materia, in modo da ricevere le giuste indicazioni per riuscire a guadagnare di più dall’investimento.

Si può investire negli immobili in modi diversi!

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Come acquistare immobili con il saldo e stralcio

Stralciare un immobile significa intervenire in una procedura di esecuzione immobiliare ottenendo un accordo con l'esecutato e i suoi creditori per saldare tutti i debiti ,permettendo cosi' che la casa venga venduta tramite una normale compravendita anziche' tramite asta immobiliare.
Quali sono i vantaggi di questa operazione e perche' un esecutato trarra' dei vantaggi considerevoli in caso di accettazione da parte dei creditori??


Vantaggi

Per l'investitore immobiliare il vantaggio e' di acquistatre un immobile ad un prezzo inferiore al prezzo del mercato "libero".
Inoltre apre un canale privilegiato con i creditori saltando cosi' la partecipazione ad un'asta immobiliare evitando il rischio di dover desistere dall'acquisto in caso di presenza di altri partecipanti all'incanto o di dover rilanciare qualora si volesse a tutti i costi acquistare l'immobile.

Per la Banca o altri creditori il vantaggio e' quello di ricevere subito il saldo del debito in cambio di uno sconto evitando gli imprevisti di una vendita all'asta che puo' comportare perdite di tempo e una cifra inferiore in caso di aste deserte e continuo ribasso del prezzo base.

Per l'esecutato il vantaggio e' senza dubbio elevatissimo in quanto in caso di vendita dell'immobile all'asta qualora la vendita non soddisfasse il totale dei debiti maturati ,egli sarebbe ancora debitore del debito residuo.Poi c’è anche che dopo 24 mesi vengono cancellati dalla crif  (elenco cattivi pagatori), e possono fare di nuovo finanziamenti senza problemi.
Invece con la vendita all'asta l'ex proprietario perde l'immobile e per giunta deve saldare ancora parte dei debiti con il rischio di vedersi pignorare parte dello stipendio o future proprieta'.

Capacita' e alta competenza
Diventare padroni di questa tecnica e' molto vantaggioso.

Differenzia l'investitore dal classico acquirente di immobili all'asta.
Se per partecipare ad un'asta occorre "soltanto" la conoscenza delle regole di presentazione di una domanda ad un'asta telematica con apertura account e invio dell'offerta telematica con codice criptato e la speranza di non avere troppi concorrenti ,il saldo e stralcio richiede una forte preparazione.
Una volta acquisite le competenze per :

•     Selezionare un immobile dopo uno screening delle perizie di zona.
•     Ricercare l'esecutato.
•     Raccogliere la delega per aprire una trattativa con i creditori.
•     Formulare una corretta proposta ai creditori con almeno il 50% di sconto .
•     Sottoscrivere un preliminare con procedura esecutiva in corso.
•     Ottenere una procura con o senza rendiconto qualora si volesse agire senza intestazione dell'immobile e cedere lo stralcio a terzi con corrispettivo ( detta anche operazione senza soldi).
•     Ottenere la rinuncia agli atti.

L'investitore acquisisce con la conclusione del primo stralcio elevate competenze che gli permetteranno di concludere altre operazioni nella propria zona di mercato.
Saper stralciare significa essere un po' investigatori per rintracciare l'esecutato ,un po' agente immobiliare per valutare l'immobile,abile venditore per fare trattative con i creditori,un po' avvocato per conoscere i termini di legge ecc.
Non e' possibile infatti nemmeno approcciare ad una tecnica simile senza conoscere a fondo tutto l'hiter per concludere un saldo e stralcio immobiliare.
Ecco spiegato perche' chi conosce questo metodo,acquista immobili con forte sconto e rivende con grandi plusvalenze.
Non e' per tutti.
Non sempre l'investitore comune ha tempo o voglia di apprendere tutti questi step.
Preferisce l'asta molto piu' semplice,ma ovviamente con piu' concorrenti.

CAPITALI
Al contrario di quello che uno crede,l'unica tecnica che non richiede capitali e' il saldo e stralcio.
La procedura infatti termina con un ok dei creditori che accettano la proposta e richiedono il saldo entro x giorni.
In questo caso l'investitore puo' decidere di saldare qualora avesse i capitali e acquistare un immobile con il 50% di sconto per poi rivenderlo oppure cedere questo diritto e farsi pagare per far acquistare un altro acquirente al suo posto un immobile con sconto.

UN CREDITO E TRE PROCEDURE
In sintesi un credito non onorato puo' essere soddisfatto dal creditore in diversi modi.

    Il primo e' tramite vendita all'asta.
    Il secondo e' tramite saldo e stralcio.
    Il terzo e' tramite cessione di credito immobiliare.

Quest'ultima procedura e' molto piu' complessa e fino a qualche anno fa destinata solo a grandi societa' di real estate per acquisto di grossi pacchetti di crediti.
Negli ultimi 2 anni le banche avendo bisogno di liquidita' hanno esteso questa procedura anche a piccoli investitori con l'acquisto di singoli crediti di piccolo importo.


 FORMAZIONE E DOCUMENTAZIONE.

Per differenziarsi dalla concorrenza dell'asta e iniziare ad affrontare seriamente il tema del saldo e stralcio occorre farsi affiancare da un investitore esperto che tratta questa tecnica.
E' indispensabile anche ottenere la documentazione per non avere nessun problema legale.

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