Plusvalenza Sulla Vendita Di Un Immobile, Come funziona? Quando si può evitare?

La legge di bilancio ha introdotto novità anche per quanto riguarda la plusvalenza immobiliare nel 2020. Vediamo cos'è la plusvalenza e cosa cambierà nell'anno in corso

Plusvalenza immobiliare 2020: cos'è?

La plusvalenza immobiliare è quel guadagno realizzato rivendendo un immobile a un prezzo più alto di quello di acquisto dopo 5 anni dell’acquisto stesso. Il Fisco tassa la plusvalenza immobiliare ai fini delle imposte sui redditi e questo perché la si considera un reddito diverso.

La plusvalenza immobiliare, ossia il guadagno che si ottiene con la rivendita del bene, si realizza tramite una cessione a titolo oneroso, che oltre al trasferimento della proprietà può riguardare anche diritti reali. 

Plusvalenza immobiliare, tassazione

La plusvalenza nella vendita di immobili è tassata quando l’immobile venduto è stato acquistato da meno di 5 anni; quando l’immobile non è pervenuto al venditore in seguito a una successione; quando l’immobile non è stato adibito a residenza del venditore o di un suo familiare nel tempo intercorso fra l’acquisto e la vendita che ha realizzato la plusvalenza.

Calcolo plusvalenza immobiliare

Il contribuente che deve pagare l’imposta sulla plusvalenza immobiliare può calcolare la plusvalenza e inserire la stessa sotto la voce “altri redditi” della dichiarazione dei redditi, per poi pagare la relativa aliquota Irpef di riferimento; oppure può chiedere in sede di rogito di applicare un’imposta sostitutiva del 20%, che va pagata contestualmente al rogito e che il notaio pagherà una volta che l’atto sarà registrato per via telematica.

Plusvalenza immobiliare prima e seconda casa

La plusvalenza immobiliare viene tassata attraverso un’imposta sostitutiva se la prima o seconda casa è stata ceduta a titolo oneroso. La plusvalenza imponibile si calcola sulla base della differenza tra corrispettivo incassato e costo di acquisizione. Nel caso della plusvalenza immobiliare per la seconda casa, poiché il venditore per definizione risiede in altra abitazione, la plusvalenza produrrà sicuramente una tassazione.

Quando si paga la plusvalenza immobiliare e quando no

Come detto, se si acquista un immobile e lo si rivende prima di 5 anni a un prezzo maggiorato si deve pagare sulla plusvalenza generata una tassa pari al 20%. Non si paga la plusvalenza immobiliare quando:

• si riceve un immobile in eredità e si decide di metterlo in vendita;

• si acquista un immobile e lo si vende dopo un periodo di 5 anni;

• si acquista un immobile con agevolazione di prima casa e per la maggior parte del periodo tra acquisto e vendita l’alloggio viene utilizzato come abitazione principale

Le cessioni a titolo gratuito non costituiscono plusvalenza, mentre non c’è tassazione per le plusvalenze relative a immobili acquistati per successione e a fabbricato abitativo adibito dal cedente, per la maggior parte del periodo di possesso, ad abitazione principale propria o dei propri familiari.

Plusvalenza immobiliare, i costi detraibili

L'articolo 68 comma 1 del Testo Unico delle Imposte sui Redditi ha introdotto la possibile di detrarre dalla plusvalenza immobiliare i cosiddetti "i costi inerenti", ovvero tutte le spese sostenute in relazione all'immobile.

“Le plusvalenze di cui alle lettere a) e b) del comma 1 dell’articolo 67 sono costituite dalla differenza tra i corrispettivi percepiti nel periodo di imposta e il prezzo di acquisto o il costo di costruzione del bene ceduto, aumentato di ogni altro costo inerente al bene medesimo”

Sebbene l'articolo 68 non specifichi di quali costi possa trattarsi, i costi inerenti includono tutte le spese sostenute per l'acquisto dell'appartamento, le spese di costruzione e di ristrutturazione

Aumento dell'imposta sostituiva per plusvalenza immobiliare 

Rispetto al 2019, la plusvalenza immobiliare presenta una novità per quanto riguarda l'imposta sostitutiva. L' articolo 89 della legge di bilancio 2020, dedicato ai rendimenti dei beni prevede un incremento dal 20% al 26% dell'aliquota dell'imposta sostituitiva per la plusvalenza imobiliare realizzata a seguito di cessioni a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni. Secondo la legislazione vigente (la legge finanziaria del 2006) l'aliquota è del 20%.

L'applicazione di questo regime sostituitivo è facoltativa e deve essere richiesta al notaio in sede di rogito. Sostituisce la normale tassazione IRPEF che si applica sulla plusvalenza calcolata come differenza tra prezzo di acquisto o costruzione e prezzo finale di vendita.

I CONIUGI I PARENTI DELL'ESECUTATO POSSONO PARTECIPARE ALL 'ASTA?

Il debitore esecutato non può partecipare all’asta relativa al proprio immobile espropriato. Egli, cioè, non può presentare offerte di acquisto. Ciò vale tanto nel caso di vendita immobiliare con incanto che senza incanto.

Il parente, invece, è libero di partecipare, ma tale sua partecipazione non deve essere il frutto di un accordo con il debitore, ma solo la conseguenza di una libera scelta, per un acquisto di cui egli stesso intende avvantaggiarsi (non quindi per fare un piacere al debitore, ritrasferendogli l’immobile in un momento successivo).

In genere, il coniuge del debitore può offrire e divenire aggiudicatario, sempre che non si dimostri che esiste un mandato ad acquistare stipulato con il coniuge-debitore esecutato. Il coniuge del debitore in comunione legale dei beni può partecipare all’incanto anche se l’effetto traslativo del bene si ripercuote per la metà nel patrimonio del debitore esecutato.

Se il debitore esecutato si accorda con un terzo incaricandolo di acquistare per suo conto l’immobile, tale accordo è nullo. Si tratta di un accordo diretto a eludere il divieto per il debitore di fare offerte all’incanto.

Anche il patto con cui il terzo, prima dell’aggiudicazione, si obbliga a ritrasferire l’immobile espropriato al debitore (i tecnici lo chiamano “pactum de retrovendendo”) è nullo, a meno che l’impegno alla retrovendita sia subordinato a un miglioramento successivo delle condizioni economiche del debitore tali da permettere il riacquisto del bene.

Opzione di acquisto dell’immobile: uno strumento da conoscere

Hai visto un annuncio immobiliare di tuo interesse, ma hai bisogno di fare alcune valutazioni prima di scegliere se procedere con l’acquisto? Se non vuoi rischiare di lasciarti sfuggire quello che potrebbe rivelarsi un vero affare, ti consiglio di valutare l’opzione di acquisto dell’immobile. Strumento giuridico prezioso e utilizzato spesso dagli investitori immobiliari, l’opzione di acquisto si rivela un’ottima soluzione per evitare di perdere una buona occasione o di acquistare un fabbricato non del tutto in linea con le tue esigenze.

Cos’è l’opzione di acquisto dell’immobile?

L’opzione di acquisto dell’immobile è lo strumento giuridico che consente alle parti interessate alla compravendita di stabilire – di comune accordo – un vincolo temporale per il venditore. Quest’ultimo, durante l’arco di tempo fissato, non può accettare alcuna offerta d’acquisto e il potenziale investitore e acquirente ha modo di svolgere valutazioni preliminari senza rischiare di perdere l’occasione.

La normativa è disciplinata dall’articolo 1331 del Codice Civile, che recita:

Quando le parti convengono che una di esse rimanga vincolata alla

propria dichiarazione e l’altra abbia facoltà di accettarla o meno,

la dichiarazione della prima si considera quale proposta irrevocabile

per gli effetti previsti dall’art. 1329.

Se per l’accettazione non è stato fissato un termine, questo può

essere stabilito dal giudice.

In altre parole, l’articolo stabilisce che le parti coinvolte scelgano di comune accordo se sottoscrivere un contratto di opzione, dopo di che è il proprietario dell’immobile ad accettare il vincolo temporale a fronte di una possibile conclusione della vendita. Se al termine del contratto preliminare non ha luogo la compravendita, le parti si possono ritenere svincolate da qualsiasi relazione contrattuale.

Prima di approfondire le modalità e le caratteristiche del contratto di opzione, è importante specificare che facciamo riferimento soltanto alla compravendita immobiliare. Si può parlare di diritto di opzione anche in ambito societario e finanziario, ma sono materie diverse di cui non ci occuperemo in questo contesto.

Quando ricorrere al diritto di opzione immobiliare

Immagina di trovare un annuncio immobiliare di tuo interesse. Le caratteristiche e il prezzo del fabbricato soddisfano le tue esigenze, ma vorresti apportare delle modifiche alla struttura e hai bisogno di tempo per valutare la fattibilità di una ristrutturazione. Se non vuoi rischiare che venga venduto a un altro acquirente mentre svolgi le necessarie verifiche, puoi proporre al venditore di sottoscrivere un contratto di opzione per l’acquisto dell’immobile.

Questo istituto giuridico, infatti, ti concede il tempo necessario per portare a termine le tue valutazioni e stabilire di conseguenza se procedere o meno con l’acquisto.

Poco fa abbiamo menzionato l’ipotesi di studiare se sia possibile ristrutturare l’immobile, ma la sottoscrizione di un contratto di opzione ti torna utile anche in altri casi.

Potresti aver bisogno di verificare la tua disponibilità finanziaria o l’interesse di eventuali acquirenti qualora desiderassi rivendere l’immobile in un secondo momento. O magari vorrai accertarti che l’operazione sia priva di rischi e che sull’immobile non gravino ipoteche o qualsiasi altro genere di insolvenza.

Gli investitori ricorrono frequentemente all’opzione immobiliare proprio per svolgere eventuali controlli in ambito urbanistico ed edilizio prima di concludere l’accordo di vendita. L’opzione non vincola il potenziale acquirente a comprare l’immobile: se le condizioni non lo soddisfano, può risolvere la relazione di compravendita allo scadere dell’accordo preliminare.

La durata dell’opzione di acquisto dell’immobile

Il contratto di opzione prevede una scadenza temporale che può essere stabilita dalla parti coinvolte. Se venditore e acquirente non raggiungono un accordo sulle tempistiche, viene avviata un’apposita procedura per affidare al giudice il compito di definire la data ultima di validità del contratto. Solo al termine le parti decidono se procedere o meno con il passaggio di proprietà e, in tal caso, stilano un nuovo contratto per l’effettiva vendita dell’immobile.

Il mio suggerimento è sempre di trovare un accordo tra gli interlocutori senza dover fare appello all’intervento del giudice. Dare inizio a una relazione di compravendita in un clima di reciproca collaborazione è senza dubbio il modo migliore per individuare un accordo che soddisfi tutti i partecipanti.

Quanto è onerosa l’opzione di acquisto?

Come le tempistiche, anche gli eventuali costi dell’opzione di acquisto dell’immobile sono stabiliti dalle parti di comune accordo.

Il contratto può essere:

• a titolo oneroso: l’acquirente riconosce un premio al venditore vincolandolo fino al termine del contratto di opzione;
• a titolo gratuito: il venditore, seppur vincolato al contratto di opzione, non percepisce alcun corrispettivo.

Durante la fase di trattativa fra acquirente e venditore, quest’ultimo mette in campo le sue capacità di negoziazione per concordare la cifra più bassa se non addirittura la gratuità del contratto.

Questo aspetto è uno dei motivi per cui è sempre consigliabile affidarsi alla guida di professionisti esperti. Se al contratto di opzione non segue la vendita dell’immobile, il premio riconosciuto dal potenziale acquirente al venditore rimane una vana perdita di denaro. L’intervento di un buon consulente può aiutarti a ridurre – o addirittura a evitare – un esborso oneroso.

Contratto di opzione: un modello da adattare caso per caso

In rete è facile trovare modelli di contratto da utilizzare per il proprio accordo privato, ma anche in questo caso il mio suggerimento è di affidarsi al supporto di un professionista. Il documento, infatti, deve essere opportunamente personalizzato in base alle esigenze delle parti. Inoltre, bisogna assicurarsi di includere tutte le informazioni necessarie, come i dettagli dei beni da acquistare, il prezzo, le garanzie, l’eventuale premio di opzione (o corrispettivo dell’opzione), la sua durata e ogni altro elemento specifico funzionale alla procedura.

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Come funziona la cessione del contratto preliminare di compravendita degli immobili

L’istituto della cessione del preliminare (o cessione del compromesso) rappresenta una risorsa molto utile per chi è alla ricerca di opportunità di investimento immobiliare.

In base a esso l’investitore, dopo aver individuato un’occasione immobiliare e sottoscritto un contratto preliminare di compravendita, può cederlo a un terzo soggetto che subentra nel ruolo di acquirente.

In questo articolo trovi tutte le informazioni utili per sfruttare la cessione del contratto preliminare di compravendita anche nell’ambito delle aste immobiliari.

Che cos’è la cessione del preliminare

La cessione del contratto è disciplinata dall’articolo 1406 del codice civile, dove leggiamo:

“Ciascuna parte può sostituire a sé un terzo nei rapporti derivanti da un contratto con prestazioni corrispettive, se queste non sono state ancora eseguite, purché l’altra parte vi consenta”.

Per la validità del trasferimento è fondamentale il consenso di tutte e tre le parti coinvolte: chi compra (il cedente, definito “promissario acquirente” nel contratto), chi vende (il ceduto e “promissario venditore”) e chi subentra nel rapporto (il cessionario).

La parte subentrante diventa quindi il nuovo promissario acquirente nel preliminare e si sostituisce al cedente in tutti i rapporti regolati dall’accordo.

Vediamo un esempio pratico per capire meglio come funziona l’istituto:

hai individuato un immobile che ti interessa acquistare come opportunità di investimento;

ti accordi con il proprietario per il prezzo finale della vendita a 150.000€;

stipulate un preliminare di vendita indicando tra le clausole la possibilità di cedere il contratto a terzi;

trovi qualcuno interessato al bene e gli cedi il compromesso a titolo oneroso per 20.000€;

viene stipulato un secondo accordo in base al quale il nuovo soggetto si impegna a rispettare il compromesso e tutte le sue condizioni.

A questo punto, il cessionario subentra in tutti i diritti attivi e passivi derivanti dal contratto ceduto.

Come visto nel già menzionato articolo 1406 c.c., la cessione è valida solo per i contratti a prestazioni corrispettive o bilaterali, quelli cioè da cui nascono obblighi di prestazioni per entrambe le parti.

È un istituto diverso dalla riserva di nomina disciplinata dall’articolo 1401 c.c., che stabilisce sin dall’origine che una delle due parti venga nominata dopo la firma del contratto (di solito entro tre giorni).

Come sfruttare la cessione del contratto preliminare di compravendita per gli investimenti immobiliari

Se ti interessa dedicarti agli investimenti immobiliari, la cessione del compromesso rappresenta uno strumento perfetto per ottenere utili senza un grande capitale di partenza.

In maniera simile all’opzione di acquisto, un accordo preliminare permette di bloccare un bene prima della stipula dietro versamento di una caparra. A differenza dell’opzione, però, nel caso della cessione non è possibile svincolarsi dal compromesso senza perdere l’anticipo versato.

Prima della stesura del contratto definitivo di compravendita, l’investitore ha tempo per individuare un terzo, l’acquirente finale, entro i termini indicati nel compromesso e ottenere il suo guadagno “vendendo” l’accordo prima del rogito notarile.

Opzione d’acquisto e cessione del contratto sono quindi due istituti giuridici differenti, che possono intrecciarsi ad esempio quando la prima si aggiunge al preliminare. Per capire se usare uno o l’altro strumento devi tenere bene a mente i tuoi obiettivi e la situazione particolare in cui ti trovi.

Per individuare beni adatti all’investimento e rintracciare fabbricati da rivendere con una leggera maggiorazione è molto importante conoscere il mercato immobiliare. Con la cessione del preliminare, infatti, il cessionario si impegna a pagare un prezzo finale comprensivo della quota del cedente e quindi superiore alla valutazione di mercato. Tu, ipotetico cedente, devi tenere conto di tutto questo se vuoi che l’affare vada a buon fine.

Inoltre, la stipula di questi accordi richiede molta attenzione per evitare di omettere clausole che rendano l’acquisto vincolato o obbligatorio per il cedente. È necessaria una conoscenza approfondita del diritto immobiliare per non farsi accecare da presunte facili occasioni di guadagno.

La consulenza di un avvocato immobiliare risulta perciò fondamentale, ancora di più se ci si sposta nel campo dei preliminari applicati alle procedure esecutive. Vediamo perché.

Cessione del compromesso nelle vendite “a saldo e stralcio”

Quando un immobile viene pignorato a seguito di una procedura esecutiva forzata è possibile evitare la vendita all’asta attraverso un’operazione definita “saldo e stralcio”. Essa permette di saldare un debito attraverso un pagamento ridotto ma in tempi più veloci rispetto a una vendita giudiziaria.

Per stralciare un immobile bisogna raggiungere un accordo tra le parti con l’obiettivo di liquidare quanto dovuto senza l’apertura del procedimento, e in ogni caso prima della vendita dell’immobile all’asta. Nella maggior parte dei casi si stralcia durante una procedura esecutiva, sempre prima della vendita. Se il debitore trova un acquirente per un bene prima che finisca all’asta, quindi, può accordarsi con i creditori per stipulare un compromesso d’acquisto e bloccare la vendita all’asta.

La procedura di saldo e stralcio risulta vantaggiosa per tutte le parti:

il creditore può recuperare in tempi più rapidi quanto gli è dovuto senza aspettare l’asta che richiede in media tempi più lunghi;

il debitore riesce a estinguere integralmente il proprio debito e definisce il procedimento esecutivo a suo carico;

l’acquirente del bene risparmia i tempi e le incertezze collegate alla vendita all’asta, nonché una parte delle spese.

Anche per le vendite a stralcio è possibile cedere il preliminare ma, come vedremo fra poco, si tratta di una procedura piuttosto complessa da eseguire solo se si hanno le dovute competenze. In questo caso, di solito, l’investitore individua un promissario acquirente prima di convincere debitore e creditore a rinunciare alla procedura esecutiva.

Inizia a investire con l’aiuto di un professionista del diritto

La cessione del compromesso nelle vendite a saldo e stralcio richiede un livello di competenze giuridiche molto avanzato. Ti consiglio di assicurarti sempre la consulenza di un professionista prima di avventurarti in progetti di investimento che possono facilmente trasformarsi in dei boomerang finanziari.

Con un avvocato immobiliare al tuo fianco avrai la certezza di fare tutto nel modo giusto, dalla redazione dei contratti alla definizione dei dettagli, con tutte le clausole necessarie.

Ti assicuro che in tutto questo tempo ho visto molte ottime occasioni sfumare per una scarsa attenzione ai particolari.

Se stai pensando di vendere o acquistare un immobile e vuoi la certezza di farlo alle migliori condizioni possibili, contattami subito per fissare un appuntamento telefonico. Sarò felice di aiutarti con il tuo prossimo investimento.

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ASTE TELEMATICHE, Come si dividono e come funzionano?

VENDITA SINCRONA

A partecipazione esclusivamente telematica oppure a partecipazione mista, è la cosiddetta “live auction” ovvero la vendita in tempo reale con rilanci temporizzati prestabiliti. In questa tipologia di vendita il venditore ed il compratore sono collegati al sistema a partire da un determinato giorno ed ora e restano connessi fino alla fine della stessa, ovvero fino allo scadere del periodo di rilancio senza che siano state presentate delle offerte.

 

VENDITA ASINCRONA

A partecipazione esclusivamente telematica, si svolge in un periodo temporale prestabilito (che può essere espresso ad esempio in ore o giorni, a seconda di quanto indicato in avviso) durante il quale è sempre possibile presentare le proprie offerte fino alla scadenza, salvo eventuale prolungamento della vendita se previsto. In questa tipologia di vendita il venditore gestirà la fase iniziale di ammissione dei partecipanti e quella finale di aggiudicazione, pertanto dovrà essere connesso al sistema in tali periodi. Il prolungamento della vendita consente, se espressamente previsto, di posticipare la scadenza della stessa nel caso in cui vengano presentate offerte in prossimità dello scadere, permettendo ai partecipanti di rilanciare rispetto all’ultima offerta presentata, massimizzando così il risultato della vendita.

 

"AD ACQUISTO IMMEDIATO"

Il bene è aggiudicato al partecipante che per primo ha formulato l’offerta, previa registrazione al sito e versamento della cauzione. Le offerte successive alla prima potranno essere prese in considerazione, nell’ordine, in caso di inadempienza dell’aggiudicatario.

 

"ASINCRONA A RIBASSO PROGRESSIVO"

La vendita ha la durata temporale indicata nell’intervallo prestabilito, il periodo di vendita è continuativo e cadenzato in mesi, con prezzo base decrescente in ciascun mese di vendita. Possono presentare le proprie offerte gli utenti che abbiano preventivamente versato la cauzione, secondo le modalità indicate negli atti di vendita. Le eventuali offerte presentate da altri sono visibili esclusivamente dai partecipanti alla vendita.

 

"INVITO A OFFRIRE"

È possibile formulare le offerte che possono essere cauzionate o meno, per un importo libero o a partire da un prezzo di riferimento, a seconda delle condizioni presenti in avviso. Gli interessati dovranno indicare importo, tempi e modalità di pagamento. Successivamente sarà deciso, in base a tutte le offerte valide pervenute, se ed a chi vendere il bene.

 

VENDITA SINCRONA MISTA

modalità di svolgimento dell'incanto o della gara nella vendita immobiliare senza incanto in cui i rilanci possono essere formulati, nella medesima unità di tempo, sia in via telematica sia comparendo innanzi al giudice o al referente della procedura (professionista delegato. La partecipazione a questa tipologia di gara prevede che l'offerta di acquisto e la domanda di partecipazione all'incanto possano essere presentate per via telematica o in modalità tradizionale mediante deposito presso lo studio del professionista delegato o in cancelleria. In tale contesto coloro che hanno formulato l'offerta o la domanda con modalità telematiche partecipano alle operazioni di vendita con le medesime modalità, mentre coloro che hanno formulato l'offerta o la domanda con modalità tradizionale partecipano comparendo innanzi al giudice o al referente della procedura.

 

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