Plusvalenza Sulla Vendita Di Un Immobile, Come funziona? Quando si può evitare?

La legge di bilancio ha introdotto novità anche per quanto riguarda la plusvalenza immobiliare nel 2020. Vediamo cos'è la plusvalenza e cosa cambierà nell'anno in corso

Plusvalenza immobiliare 2020: cos'è?

La plusvalenza immobiliare è quel guadagno realizzato rivendendo un immobile a un prezzo più alto di quello di acquisto dopo 5 anni dell’acquisto stesso. Il Fisco tassa la plusvalenza immobiliare ai fini delle imposte sui redditi e questo perché la si considera un reddito diverso.

La plusvalenza immobiliare, ossia il guadagno che si ottiene con la rivendita del bene, si realizza tramite una cessione a titolo oneroso, che oltre al trasferimento della proprietà può riguardare anche diritti reali. 

Plusvalenza immobiliare, tassazione

La plusvalenza nella vendita di immobili è tassata quando l’immobile venduto è stato acquistato da meno di 5 anni; quando l’immobile non è pervenuto al venditore in seguito a una successione; quando l’immobile non è stato adibito a residenza del venditore o di un suo familiare nel tempo intercorso fra l’acquisto e la vendita che ha realizzato la plusvalenza.

Calcolo plusvalenza immobiliare

Il contribuente che deve pagare l’imposta sulla plusvalenza immobiliare può calcolare la plusvalenza e inserire la stessa sotto la voce “altri redditi” della dichiarazione dei redditi, per poi pagare la relativa aliquota Irpef di riferimento; oppure può chiedere in sede di rogito di applicare un’imposta sostitutiva del 20%, che va pagata contestualmente al rogito e che il notaio pagherà una volta che l’atto sarà registrato per via telematica.

Plusvalenza immobiliare prima e seconda casa

La plusvalenza immobiliare viene tassata attraverso un’imposta sostitutiva se la prima o seconda casa è stata ceduta a titolo oneroso. La plusvalenza imponibile si calcola sulla base della differenza tra corrispettivo incassato e costo di acquisizione. Nel caso della plusvalenza immobiliare per la seconda casa, poiché il venditore per definizione risiede in altra abitazione, la plusvalenza produrrà sicuramente una tassazione.

Quando si paga la plusvalenza immobiliare e quando no

Come detto, se si acquista un immobile e lo si rivende prima di 5 anni a un prezzo maggiorato si deve pagare sulla plusvalenza generata una tassa pari al 20%. Non si paga la plusvalenza immobiliare quando:

• si riceve un immobile in eredità e si decide di metterlo in vendita;

• si acquista un immobile e lo si vende dopo un periodo di 5 anni;

• si acquista un immobile con agevolazione di prima casa e per la maggior parte del periodo tra acquisto e vendita l’alloggio viene utilizzato come abitazione principale

Le cessioni a titolo gratuito non costituiscono plusvalenza, mentre non c’è tassazione per le plusvalenze relative a immobili acquistati per successione e a fabbricato abitativo adibito dal cedente, per la maggior parte del periodo di possesso, ad abitazione principale propria o dei propri familiari.

Plusvalenza immobiliare, i costi detraibili

L'articolo 68 comma 1 del Testo Unico delle Imposte sui Redditi ha introdotto la possibile di detrarre dalla plusvalenza immobiliare i cosiddetti "i costi inerenti", ovvero tutte le spese sostenute in relazione all'immobile.

“Le plusvalenze di cui alle lettere a) e b) del comma 1 dell’articolo 67 sono costituite dalla differenza tra i corrispettivi percepiti nel periodo di imposta e il prezzo di acquisto o il costo di costruzione del bene ceduto, aumentato di ogni altro costo inerente al bene medesimo”

Sebbene l'articolo 68 non specifichi di quali costi possa trattarsi, i costi inerenti includono tutte le spese sostenute per l'acquisto dell'appartamento, le spese di costruzione e di ristrutturazione

Aumento dell'imposta sostituiva per plusvalenza immobiliare 

Rispetto al 2019, la plusvalenza immobiliare presenta una novità per quanto riguarda l'imposta sostitutiva. L' articolo 89 della legge di bilancio 2020, dedicato ai rendimenti dei beni prevede un incremento dal 20% al 26% dell'aliquota dell'imposta sostituitiva per la plusvalenza imobiliare realizzata a seguito di cessioni a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni. Secondo la legislazione vigente (la legge finanziaria del 2006) l'aliquota è del 20%.

L'applicazione di questo regime sostituitivo è facoltativa e deve essere richiesta al notaio in sede di rogito. Sostituisce la normale tassazione IRPEF che si applica sulla plusvalenza calcolata come differenza tra prezzo di acquisto o costruzione e prezzo finale di vendita.

I CONIUGI I PARENTI DELL'ESECUTATO POSSONO PARTECIPARE ALL 'ASTA?

Il debitore esecutato non può partecipare all’asta relativa al proprio immobile espropriato. Egli, cioè, non può presentare offerte di acquisto. Ciò vale tanto nel caso di vendita immobiliare con incanto che senza incanto.

Il parente, invece, è libero di partecipare, ma tale sua partecipazione non deve essere il frutto di un accordo con il debitore, ma solo la conseguenza di una libera scelta, per un acquisto di cui egli stesso intende avvantaggiarsi (non quindi per fare un piacere al debitore, ritrasferendogli l’immobile in un momento successivo).

In genere, il coniuge del debitore può offrire e divenire aggiudicatario, sempre che non si dimostri che esiste un mandato ad acquistare stipulato con il coniuge-debitore esecutato. Il coniuge del debitore in comunione legale dei beni può partecipare all’incanto anche se l’effetto traslativo del bene si ripercuote per la metà nel patrimonio del debitore esecutato.

Se il debitore esecutato si accorda con un terzo incaricandolo di acquistare per suo conto l’immobile, tale accordo è nullo. Si tratta di un accordo diretto a eludere il divieto per il debitore di fare offerte all’incanto.

Anche il patto con cui il terzo, prima dell’aggiudicazione, si obbliga a ritrasferire l’immobile espropriato al debitore (i tecnici lo chiamano “pactum de retrovendendo”) è nullo, a meno che l’impegno alla retrovendita sia subordinato a un miglioramento successivo delle condizioni economiche del debitore tali da permettere il riacquisto del bene.

Opzione di acquisto dell’immobile: uno strumento da conoscere

Hai visto un annuncio immobiliare di tuo interesse, ma hai bisogno di fare alcune valutazioni prima di scegliere se procedere con l’acquisto? Se non vuoi rischiare di lasciarti sfuggire quello che potrebbe rivelarsi un vero affare, ti consiglio di valutare l’opzione di acquisto dell’immobile. Strumento giuridico prezioso e utilizzato spesso dagli investitori immobiliari, l’opzione di acquisto si rivela un’ottima soluzione per evitare di perdere una buona occasione o di acquistare un fabbricato non del tutto in linea con le tue esigenze.

Cos’è l’opzione di acquisto dell’immobile?

L’opzione di acquisto dell’immobile è lo strumento giuridico che consente alle parti interessate alla compravendita di stabilire – di comune accordo – un vincolo temporale per il venditore. Quest’ultimo, durante l’arco di tempo fissato, non può accettare alcuna offerta d’acquisto e il potenziale investitore e acquirente ha modo di svolgere valutazioni preliminari senza rischiare di perdere l’occasione.

La normativa è disciplinata dall’articolo 1331 del Codice Civile, che recita:

Quando le parti convengono che una di esse rimanga vincolata alla

propria dichiarazione e l’altra abbia facoltà di accettarla o meno,

la dichiarazione della prima si considera quale proposta irrevocabile

per gli effetti previsti dall’art. 1329.

Se per l’accettazione non è stato fissato un termine, questo può

essere stabilito dal giudice.

In altre parole, l’articolo stabilisce che le parti coinvolte scelgano di comune accordo se sottoscrivere un contratto di opzione, dopo di che è il proprietario dell’immobile ad accettare il vincolo temporale a fronte di una possibile conclusione della vendita. Se al termine del contratto preliminare non ha luogo la compravendita, le parti si possono ritenere svincolate da qualsiasi relazione contrattuale.

Prima di approfondire le modalità e le caratteristiche del contratto di opzione, è importante specificare che facciamo riferimento soltanto alla compravendita immobiliare. Si può parlare di diritto di opzione anche in ambito societario e finanziario, ma sono materie diverse di cui non ci occuperemo in questo contesto.

Quando ricorrere al diritto di opzione immobiliare

Immagina di trovare un annuncio immobiliare di tuo interesse. Le caratteristiche e il prezzo del fabbricato soddisfano le tue esigenze, ma vorresti apportare delle modifiche alla struttura e hai bisogno di tempo per valutare la fattibilità di una ristrutturazione. Se non vuoi rischiare che venga venduto a un altro acquirente mentre svolgi le necessarie verifiche, puoi proporre al venditore di sottoscrivere un contratto di opzione per l’acquisto dell’immobile.

Questo istituto giuridico, infatti, ti concede il tempo necessario per portare a termine le tue valutazioni e stabilire di conseguenza se procedere o meno con l’acquisto.

Poco fa abbiamo menzionato l’ipotesi di studiare se sia possibile ristrutturare l’immobile, ma la sottoscrizione di un contratto di opzione ti torna utile anche in altri casi.

Potresti aver bisogno di verificare la tua disponibilità finanziaria o l’interesse di eventuali acquirenti qualora desiderassi rivendere l’immobile in un secondo momento. O magari vorrai accertarti che l’operazione sia priva di rischi e che sull’immobile non gravino ipoteche o qualsiasi altro genere di insolvenza.

Gli investitori ricorrono frequentemente all’opzione immobiliare proprio per svolgere eventuali controlli in ambito urbanistico ed edilizio prima di concludere l’accordo di vendita. L’opzione non vincola il potenziale acquirente a comprare l’immobile: se le condizioni non lo soddisfano, può risolvere la relazione di compravendita allo scadere dell’accordo preliminare.

La durata dell’opzione di acquisto dell’immobile

Il contratto di opzione prevede una scadenza temporale che può essere stabilita dalla parti coinvolte. Se venditore e acquirente non raggiungono un accordo sulle tempistiche, viene avviata un’apposita procedura per affidare al giudice il compito di definire la data ultima di validità del contratto. Solo al termine le parti decidono se procedere o meno con il passaggio di proprietà e, in tal caso, stilano un nuovo contratto per l’effettiva vendita dell’immobile.

Il mio suggerimento è sempre di trovare un accordo tra gli interlocutori senza dover fare appello all’intervento del giudice. Dare inizio a una relazione di compravendita in un clima di reciproca collaborazione è senza dubbio il modo migliore per individuare un accordo che soddisfi tutti i partecipanti.

Quanto è onerosa l’opzione di acquisto?

Come le tempistiche, anche gli eventuali costi dell’opzione di acquisto dell’immobile sono stabiliti dalle parti di comune accordo.

Il contratto può essere:

• a titolo oneroso: l’acquirente riconosce un premio al venditore vincolandolo fino al termine del contratto di opzione;
• a titolo gratuito: il venditore, seppur vincolato al contratto di opzione, non percepisce alcun corrispettivo.

Durante la fase di trattativa fra acquirente e venditore, quest’ultimo mette in campo le sue capacità di negoziazione per concordare la cifra più bassa se non addirittura la gratuità del contratto.

Questo aspetto è uno dei motivi per cui è sempre consigliabile affidarsi alla guida di professionisti esperti. Se al contratto di opzione non segue la vendita dell’immobile, il premio riconosciuto dal potenziale acquirente al venditore rimane una vana perdita di denaro. L’intervento di un buon consulente può aiutarti a ridurre – o addirittura a evitare – un esborso oneroso.

Contratto di opzione: un modello da adattare caso per caso

In rete è facile trovare modelli di contratto da utilizzare per il proprio accordo privato, ma anche in questo caso il mio suggerimento è di affidarsi al supporto di un professionista. Il documento, infatti, deve essere opportunamente personalizzato in base alle esigenze delle parti. Inoltre, bisogna assicurarsi di includere tutte le informazioni necessarie, come i dettagli dei beni da acquistare, il prezzo, le garanzie, l’eventuale premio di opzione (o corrispettivo dell’opzione), la sua durata e ogni altro elemento specifico funzionale alla procedura.

Se vuoi partecipare alle nostre operazione immobiliari con tuo capitale o se vuoi segnalarci altre operazioni inviaci una richiesta e verrai contatto al più presto. Contattaci ora: investi.asteaffari@gmail.com